Freizeitwohnsitzproblematik / Investorenmodelle

An- und Verkauf von Immobilien in Österreich.

Der Kauf eines Ferienhauses, einer Ferienwohnung oder ganz allgemein einer Liegenschaft in Österreich mag auf den ersten Blick auch für Deutsche verlockend scheinen. Jedoch gelten in Österreich insbesondere für Objekte, die für Ferienzwecke genutzt werden sollen, äußerst komplizierte, mitunter auch unübersichtliche gesetzliche Regelungen.

Oft werden von (unseriösen) Anbietern Objekte plakativ als „Ferienwohnungen“ oder „Freizeitwohnsitz“ angeboten, bildreiche Exposés gereicht und so mit den Emotionen der potentiellen Käufer gespielt. Natürlich will der weit überwiegende Teil von Interessenten ein derartiges Objekt kaufen, um es eben zu Erholungszwecken in der Urlaubszeit selbst zu nutzen. Bedauerlicherweise dürfen vielerorts als „Ferienwohnungen“ oder „Freizeitwohnsitz“ beworbene Objekte zu diesem Zweck gar nicht vom Eigentümer selbst genutzt werden. Eine illegale Nutzung für Ferienzwecke kann – je nach Bundesland – mit Verwaltungsstrafen im fünfstelligen Euro-Bereich geahndet werden und im worst case sogar in der Zwangsversteigerung des Objekts selbst gipfeln.

Die Raumordnung ist in Österreich Sache der Bundesländer und daher nicht bundesweit einheitlich geregelt. Insbesondere im Hinblick auf die Zweitwohnsitzproblematik sind daher Fälle aus unterschiedlichen Bundesländern nicht ohne Weiteres miteinander vergleichbar, da unterschiedliche Landesgesetze Anwendung finden können.

Die Gesetzeslage in Österreich unterscheidet sich darüber hinaus in der Regel auch erheblich von der Rechtslage in anderen EU-Mitgliedsstaaten, die bei vergleichbarer Sachlage oft großzügiger im Umgang mit der Freizeitwohnsitz-Thematik und die zu überwindenden gesetzlichen Hürden daher niedriger sind als in Österreichs Bundesländern.

Die Rechtslage im EU-Raum divergiert auch teils erheblich in Bezug auf erbrechtliche Problemstellungen oder die steuerliche Behandlung von Rechtsgeschäften im Zusammenhang mit dem Erwerb von Liegenschaften. Kennen Sie etwa den Begriff der „Liebhaberei“ aus dem österreichischen Umsatzsteuerrecht und in dem Zusammenhang die Folgen von zu geringen Mieteinnahmen? Oft wird der Vorsteuerabzug als Verkaufsargument genutzt. Leider gibt es in der Praxis immer wieder Probleme, weil das Finanzamt auf Grund zu niedriger Renditen die Umsatzsteuer einfordert.

„Chalet-Kauf-Problematik“ / Investorenmodelle

Unsere Kanzlei hat sich auf Probleme spezialisiert, die Sie als (potenzielle) Käufer eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung in Österreich leider immer wieder erfahren können.

Viele unserer Mandanten sind bereits Eigentümer einer Wohnung oder eines Appartements in einer Hotelanlage oder einem Feriendorf geworden, wenn sie uns kontaktieren. Nach Überprüfung der Verträge durch unsere Kanzlei stellt sich in der Praxis meistens heraus, dass die Ferienwohnung trotz Vermietung durch einen Betreiber vom Eigentümer selbst eigentlich gar nicht genutzt werden darf. Die Konsequenzen sind gravierend. Der Wert der Wohnung entspricht dann meist nur mehr rund 30% des seinerzeitigen Kaufpreises, da der tatsächliche Wert in dem Fall nur auf Grund der Rendite zu berechnen sein wird.

In den meisten Fällen finden wir eine Lösung, wobei der Verkäufer, Vermittler, Makler oder Projektentwickler für den Schaden haftbar gemacht werden kann. Wenn wir die verantwortlichen Personen mit diesen Tatsachen konfrontieren, wird in der überwiegenden Zahl der Fälle eine Lösung gefunden, wobei der Kaufvertrag entweder rückabgewickelt oder die Wohnung von den Verantwortlichen abgekauft wird.